Capitale verte européenne 2013

Investir à Nantes avec la loi Jeanbrun

6e ville de France, capitale des Pays de la Loire, à 45 min de l'océan. Nantes séduit par sa créativité, sa qualité de vie et son dynamisme économique.

+10 000 Nouveaux habitants par an
60 000 Étudiants dans la métropole
5,8% Rentabilité locative moyenne

Données à jour - août 2026

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Pourquoi investir à Nantes ?

Nantes est régulièrement classée première ville où il fait bon vivre et travailler en France. Ce n'est pas un hasard : la métropole attire 10 000 nouveaux habitants par an, créant une demande locative que l'offre ne parvient pas à satisfaire. Le taux de vacance locative est l'un des plus bas de France.

L'Île de Nantes est le plus grand projet urbain de l'Ouest : ancien site des chantiers navals devenu quartier créatif avec le CHU, les Machines de l'Île et des milliers de logements neufs. Ce projet symbolise la capacité de Nantes à se réinventer, attirant des profils variés : étudiants d'Audencia et de Centrale, ingénieurs d'Airbus Saint-Nazaire, familles séduites par la Loire et l'océan à 45 minutes.

Avec des prix encore 20 à 30% inférieurs à Bordeaux pour une rentabilité locative supérieure, Nantes offre l'un des meilleurs rapports qualité/prix des grandes métropoles françaises. Le réseau de tramway (3 lignes + busway) structure efficacement la métropole et les extensions prévues ouvrent de nouvelles opportunités d'investissement.

La loi Jeanbrun à Nantes

Régulièrement classée première ville où il fait bon vivre en France, Nantes accueille 10 000 nouveaux habitants par an et fait face à une pénurie de logements locatifs. Le Dispositif Relance Logement (loi Jeanbrun), promulgué le 19 février 2026 (loi n° 2026-103, JO du 20 février), vise 400 000 logements par an dont 50 000 directement via le dispositif. Il apporte une réponse fiscale concrète : un amortissement annuel imputable sur le revenu global, cumulable avec le déficit foncier, et applicable sans restriction de zone - là où le Pinel imposait des contraintes géographiques. Le dispositif est pleinement applicable depuis le 21 février 2026 et le barème 2026 des plafonds de loyer est publié.

1

Amortissement sur un marché sous tension

Avec un taux de vacance locative parmi les plus bas de France, Nantes garantit quasi une occupation continue. L'amortissement Jeanbrun de 3,5% à 5,5% optimise un investissement déjà sécurisé par la demande.

2

Neuf sur l'Île de Nantes et au-delà

Le plus grand projet urbain de l'Ouest (Île de Nantes, Euronantes) produit des programmes RE2020 éligibles aux taux maximums. Les écoquartiers (Bottière-Chénaie, Doulon-Gohards) complètent l'offre.

3

Ancien dans les quartiers historiques

Les immeubles nantais de Bouffay, Graslin et Chantenay sont éligibles au volet ancien (travaux >= 30%), avec un marché de la rénovation dynamique et des prix encore maîtrisés.

4

Déficit foncier et réhabilitation

Jusqu'à 10 700 EUR de déficit foncier imputable sur le revenu global (ou 21 400 EUR/an en cas de rénovation énergétique, passage DPE E/F/G vers A/B/C/D). Adapté à la réhabilitation des immeubles du centre historique et des anciens quartiers ouvriers en mutation.

Où investir à Nantes et environs

Ile de Nantes

Forte demande

Ancien chantier naval reconverti. Machines de l'Île, CHU, écoles. Quartier créatif en plein essor.

Neuf : 4 800 - 5 500 EUR/m2

Euronantes / Gare

Affaires

Quartier d'affaires, gare TGV, Tour Bretagne. Prisé par les cadres. Très bonne desserte.

Neuf : 4 500 - 5 200 EUR/m2

Malakoff / Saint-Donatien

Étudiants

Proximité fac de médecine et CHU. Tramway ligne 1. Forte demande en petites surfaces. Prix accessibles.

Neuf : 4 000 - 4 600 EUR/m2

Chantenay / Bellevue

En devenir

Anciens quartiers ouvriers en mutation. Vue sur Loire, projets urbains. Potentiel de valorisation important.

Ancien : 3 500 - 4 200 EUR/m2

Saint-Herblain / Orvault

Familial

Communes résidentielles, tramway, zones commerciales. Bon rapport qualité/prix pour familles.

Neuf : 3 800 - 4 400 EUR/m2

Rezé / Vertou

Périurbain

Sud de la métropole, tramway ligne 2 et 3. Cadre verdoyant, proximité vignoble nantais.

Neuf : 3 600 - 4 200 EUR/m2

Le marché immobilier nantais

Nantes, capitale des Pays de la Loire, est l'une des métropoles françaises les plus dynamiques. L'Ile de Nantes, les Machines de l'Île et le Voyage à Nantes symbolisent une ville en perpétuelle réinvention, attirant entreprises et talents.

Prix dans le neuf

4 000 - 5 500 EUR/m2

Programmes RE2020 éligibles Jeanbrun. Secteurs prisés : Ile de Nantes, Euronantes, Malakoff.

Prix dans l'ancien

3 500 - 5 000 EUR/m2

Ancien à rénover éligible si travaux >= 30%. Quartiers cibles : Bouffay, Graslin, Chantenay.

Loyers moyens

12 - 15 EUR/m2

Forte tension locative. Demande soutenue en T1/T2 près des universités et du centre d'affaires.

Nantes : ce qui attire les investisseurs

  • Attractivité confirmée : Régulièrement classée n°1 des villes où il fait bon vivre et travailler
  • Économie diversifiée : Aéronautique (Airbus), naval (STX), agroalimentaire, numérique, santé
  • Pôle universitaire : 60 000 étudiants, Université de Nantes, École Centrale, Audencia
  • Accessibilité : TGV Paris 2h15, aéroport international, A11 vers Paris
  • Qualité de vie : Océan à 45 min, Loire, espaces verts, culture (Le Voyage à Nantes)

Taux d'amortissement Jeanbrun

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun sont fixés par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C). Nantes est classée en zone A : le plafond intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m². Les niveaux social et très social appliquent une décote sur ce plafond (valeurs définitives fixées par commune).

Type de location Plafond loyer Taux neuf Taux ancien Plafond annuel
Intermédiaire 14,64 €/m² (zone A, barème 2026) 3,5% 3% 8 000 EUR
Social Barème communal officiel 4,5% 3,5% 10 000 EUR
Très social Barème communal officiel 5,5% 4% 12 000 EUR

Plafonds de loyer intermédiaire par zone (barème 2026)

Zone Plafond €/m²
A bis (Paris et communes limitrophes)19,71 €
A (Nantes, Bordeaux, Lyon...)14,64 €
B111,80 €
B210,26 €
C10,26 €

Loyer max = Plafond €/m² × coefficient (min(1,2 ; 0,7 + 19/surface)) × surface utile. Barème 2026 en vigueur ; plafonds social et très social définitifs fixés par commune.

Exemple à Nantes

Pour un appartement neuf de 190 000 EUR sur l'Île de Nantes, loué en intermédiaire (Loc1) :

  • Base amortissable : 190 000 x 80% = 152 000 EUR
  • Amortissement annuel : 152 000 x 3,5% = 5 320 EUR
  • Économie d'impôt (TMI 30%) : 5 320 x 30% = 1 596 EUR/an
  • Sur 9 ans : 14 364 EUR d'économie fiscale

Questions fréquentes - Investir à Nantes

Nantes est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?

Oui. L'un des principaux atouts de la loi Jeanbrun est l'absence totale de zonage, contrairement au Pinel. Nantes Métropole est éligible dans son intégralité : les 24 communes de la métropole (Saint-Herblain, Rezé, Orvault, Carquefou, Vertou, Couëron, etc.) peuvent accueillir un investissement Jeanbrun.

L'Ile de Nantes est-elle un bon investissement ?

L'Ile de Nantes est le projet urbain majeur de la métropole. Ancien site des chantiers navals, elle accueille désormais le CHU, des écoles, les Machines de l'Île et de nombreux programmes neufs. La demande locative y est forte, portée par les étudiants et jeunes actifs.

Quels sont les plafonds de loyer à Nantes ?

Le plafond intermédiaire 2026 de la zone A est de 14,64 €/m², avant application du coefficient de surface. Les plafonds social et très social sont fixés commune par commune par le barème officiel Loc’Avantages ; ils ne sont donc pas extrapolés à partir du plafond Pinel.

Nantes ou Saint-Nazaire pour investir ?

Nantes offre un marché plus liquide et des loyers plus élevés. Saint-Nazaire propose des prix d'achat inférieurs (environ 30% moins cher) et une rentabilité potentiellement supérieure, mais avec une demande locative moins diversifiée (dépendance aux chantiers navals).

Le tramway est-il important pour l'investissement ?

Essentiel. Le réseau de tramway nantais (3 lignes + busway) structure la ville. Un bien à moins de 500m d'une station se loue plus vite et plus cher. Les extensions prévues (ligne 1 vers Rezé, ligne 2 vers l'aéroport) boostent certains secteurs.

Quel type de locataire cibler à Nantes ?

Nantes offre plusieurs profils : étudiants (Malakoff, Ile de Nantes), jeunes actifs (centre-ville, Ile de Nantes), cadres (Euronantes, Graslin), familles (Saint-Herblain, Orvault). La créativité de la ville attire aussi de nombreux indépendants et artistes.

Comment Nantes se compare-t-elle aux autres métropoles de l'Ouest ?

Nantes domine le marché de l'Ouest en termes de dynamisme économique, de croissance démographique et de tension locative. Rennes est son principal concurrent avec un profil similaire (LGV, université, tech). Brest et Saint-Nazaire offrent des prix plus bas mais un marché moins profond. Pour un investissement Jeanbrun, Nantes combine le meilleur de la liquidité, de la demande et du rendement.

Faut-il investir dans le neuf ou l'ancien à Nantes ?

Le neuf (Île de Nantes, Euronantes) offre les taux d'amortissement Jeanbrun les plus élevés (3,5% à 5,5%) et la conformité RE2020. L'ancien rénové (Bouffay, Chantenay) permet d'accéder au centre historique à moindre coût, avec un taux de 3% à 4% et un fort potentiel de plus-value. Le choix dépend de votre horizon patrimonial et de votre TMI.

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Sources et références

Programmes neufs à Nantes

Résidences éligibles au dispositif Jeanbrun, disponibles à l'investissement

Loi Jeanbrun — Réf. 7332
Zola, Nantes

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T2 dès 229 000 € T3 dès 309 000 € T4 dès 449 000 € T5 dès 695 000 €
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